10月28日，一则“花540万买房到手后大院子变过道”的消息引起网友广泛关注。
据北京时间报道，北京的曹先生花了540万买了通州一套带“50平米大院子”的边户，可房子到手一看，大院子变成“过道”。样板间展示的院子有50平米，曹先生一量自家只有15平米。
更让曹先生接受不了的是，开发商说要想换房，还得交钱补差价。曹先生表示，“差距太大了，我心里边接受不了”。记者探访发现，现在房价比曹先生购买时还降了120万左右。通州市场监管局表示：正核实调查，已立案处理。
对此，网友热烈发表评论。有网友表示，“这明显是被坑了”，还有人称，“最可气的是现在还便宜了一百多万，这谁不气啊，谁的钱都不是风刮来的”。
房产律师解读：收房环节是关键 房价下跌风险自担
对于此事件，央视网记者连线采访了北京市东卫律师事务所律师、中国房地产营销协会副会长靳双权。
“大院子”变“过道”，开发商是否违法？
靳双权律师：这个实际上要分两个层面讲，第一个层面就是说开发商确实这么说了，现在与承诺的不一致，那开发商就要承担责任。第二个层面，就是你能不能从证据角度，在开发商不承认的情况下，证明开发商承诺了。当然，开发商如果承认，那咱们就都另当别论了。
现在的关键是看当事人是否已经收房了。如果开发商交付的房子和约定的不一样，那就不应该接收，如果接收了，那就视为认可。你可以要求开发商给你减少一些价款，但是如果要解除合同，那可能很难。
收房后发现与宣传不符，购房者如何避开这个坑？
靳双权律师：开发商开发完房子以后，一般都是委托别的公司来卖的，只要帮忙卖出去就行了，至于你怎么卖我不管。那么，销售人员为了把这个房子卖出去，可能就会做出一些虚假的承诺，但是最终签合同的时候又不是这家销售公司，又是开发商了。
一般的买房人就直接签了，所以一定要注意保留销售人员给你做的这些承诺，签合同的时候，核实一下是否一致。另外，要查一下开发商的各种证件，土地证、用地规划证、施工许可证，还有工程规划许可证，还有商品房预售许可证等，有的商品房还在建设过程中，就已经先卖上了。
小区一楼住户所带的小院属于私有还是归全体业主所有？
靳双权律师：一般来说，小区内一楼住户所带的院子通常来讲都是不符合国家规划的，包括小区内的这些公共的绿地、车位，这些都归全体业主所有。除非当时规划的时候说这个归一层所有，但是通常来讲，规划局不会这么批的。
很多业主的权利意识都不高，而且一层基本上也不用，所以很少有人提出主张。如果成立业委会了，要求你返还这一块地，或者把这个给拆了，那也是合理的诉求。
购房后房价大幅下跌，这个风险谁来承担？
靳双权律师：法律要保障交易的稳定性，签合同的时候，这个价格符合市场价，而且你接受了，那法律就要保护这个合同。买了房子现在降价了，从情理上来讲，一下降了100多万，一般人接受不了，可以理解，但风险还是得自己承担。
房价受市场、政策等多种因素影响，如果是作为投资，那本身就是存在风险的。不能说以后价格变动了，你就可以解除合同，除非双方协商一致解除。换个角度，如果是涨了100万呢？你还退不退？如果这个风险由开发商来承担，在法律上也是站不住脚的。
买房如何避坑
然而，因样板间与实际交付房屋不符引发的纠纷在司法实践中十分普遍，购房者要如何避免样板间背后的种种“套路”呢？近日，西固法院就通过审结的一起案件，或许对你买房避坑有帮助。
家住西固的杨先生为改善居住条件，准备在西固区一处新开发的楼盘购买房屋。来到售楼中心后，房产公司销售人员热情地将杨先生带到该公司精心打造的样板间。销售人员告诉杨先生，小区所有住宅楼正在建设中，将来实际交付的房屋与样板间在结构布局、内部设计上完全一致；不仅如此，如果现在马上预订房屋，还可免费获赠面积在20-40㎡之间的“拓展间”一间。杨先生被眼前的样板间及优惠的购房条件所打动，当场决定预订一套面积为110㎡的复式房并与开发商签订了《商品房买卖合同》。之后，杨先生按照合同约定，一次性支付了51万元首付款并顺利办理了按揭贷款手续，满心欢喜地憧憬着未来的美好生活。
房屋落成后，房产公司很快就通知杨先生验收房屋。当杨先生一脸期待地打开自家房门时，眼前的一切令他大失所望：实际交付的房屋与他之前看到的样板间严重不符，不仅没有之前承诺的落地窗、新风系统、楼梯等设施，而且存在面积严重缩水、地面有明显裂痕、进门处还有一个严重影响美观和采光的承重梁。更让杨先生难以接受的是，开发商免费赠送的那个所谓的“拓展间”实际为二楼浇筑而来，存在严重的安全隐患。后杨先生曾多次找开发商要求退房，但工作人员不是推诿塞责，就是置之不理，盛怒之下的杨先生遂将开发商起诉至西固法院。
受理案件后，被告开发商向法庭提交了自己的答辩意见：样板间只是对房屋的宣传展示，而被告所提供的样板房本身就是临时搭建，所以没有展示承重墙、横梁、下水管道、消防管道等设施，而这些设施都是房屋建设所必需的，购房者对此应有明确的认识，无需再作说明；此外，双方所签订的《商品房买卖合同中》中曾明确约定“实际交付标准以本合同中的户型设计为准”，故原告无权以实际交付房屋与样板间不符为由向被告索赔；至于“拓展间”的安全隐患问题，被告辩称房屋交付之前已通过了相关单位的质量验收，确无任何安全隐患，原告的主张与实际情况不符。
最终，双方当事人在办案法官的主持下达成了调解协议，被告开发商同意向杨先生退还部分款项并承担本案的诉讼费。
来源：中国经营报综合北京青年报、每日经济新闻、潇湘晨报、央视网新闻等
